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农村项目建设与财务风险投资评估报告

2015-05-10 08:42 字体:   打印 收藏 


第一章  项目概述
1.1 项目名称
南部县伏家垭农民住房集中建设项目(一期)(以下简称“本项目”)。
1.2 项目立项过程及批复情况
2011年3月,南部县人民政府以《关于南部县伏家垭农民集中住房建设项目(一期)可行性研究报告的批复》(南发改【2012】97号)文件批准,将位于南部县伏家垭(滨江办事处晓霞村)土地29亩,用于新建住房、营业房525套(间),建设总面积59000平方米,相关配套设施建设等。

1.3项目性质及类型

项目性质:新建项目(既有法人)(非经营性项目)。
1.4 项目建设单位及承贷主体
    本项目承贷主体为南部县新农村建设服务中心,同时该公司负责项目建设。
1.5 项目建设地址
    南部县伏家垭(滨江办事处晓霞村)
1.6 项目建设内容及规模
占地29亩,新建住房、营业房525套(间),建设总面积59000平方米,相关配套设施建设等。
1.7 项目建设进展情况
本项目拟建设期为22个月,2012年3月-2013年12月。
1.8项目投资规模及资金筹措
1.8.1 投资规模。本项目总投资12989.83万元,其中工程费用10758.36万元,工程建设其他费用711.29万元,预备费为688.18万元,建设期间贷款利息832万元。
1.8.2资金筹措。该公司向我行申请贷款8000万元,占61.59%。自筹4989.833万元,占38.41%。

1.9项目运作模式

本项目为地方政府主导的新农村建设项目,采取“政府主导、实体承贷、市场运作、收益覆盖”的模式运作,即项目以南部县政府为主导,按照市场机制进行综合开发建设,实施统一策划、招标建设、统一安置、分年度出让项目整理后可出让土地的运作模式,所得的土地出让收入返还用于偿还本项目的融资贷款本息。
 2.0 申请贷款情况及建议贷款额度
南部县新农村建设服务中心向我行申请新农村建设贷款8000万元,贷款期限5年。经本次初步评估,建议向该公司发放新农村建设贷款8000万元用于本项目工程建设,期限5年,抵押担保方式,执行人民银行规定的同期同档次基准利率。
第二章  借款人评估
本项目是南部县政府主导的县级市重点项目,南部县人民政府授权南部县新农村建设中心作为借款人,承担本项目融资及建设职责。本项目本息偿还来源为南部县人民政府指定的约276亩城镇混合住宅用地计划出让收入。
2.1 客户概况
2011年3月,经南部县县委、县编制委员会研究同意,发文(南编委发【2011】296号)批准成立“南部县新农村建设服务中心”,核定事业编制5名,经费形式为核定收支全额拨款,属于全民事业单位。2011年12月,在县事业单位登记管理局注册。注册资本3000万元,注册地址南部县蜀北大道151号。法定代表人陈永建。该中心的职责是:为新农村住房集中建设的规划、设计、实施违法建设的巡查,提供法律政策、技术信息、宣传咨询等服务;负责为规划区内的统拆统建提供服务;负责县城棚户区改造的技术服务工作;承担与业务相关的融资工作;承办住房和规划建设局交办的其他事项。
2.2 借款人股权结构和组织结构
2.2.1股权结构。该中心由南部县住房和城乡规划建设局已投入南部县新农村建设服务中心的开办资金为人民币叁仟万元整。南部县住房和城乡规划建设局已土地使用权投入30000000元。
2.2.2机构设置。该中心下设综合部、技术部和财务部。机构部门其主要职责如下:
1、综合部:综合协调,文件起草,档案管理,后勤管理,行政后勤,政工人事。
2、财务部编制年度财务预算,资金收支审核、报销、记账、编制报表等日常财务工作;积极融资;保证资金正常调度。
3、技术部:统拆统建和新农村住房集中建设方面的规划设计,项目投招标,工程具体实施,质量安全管理,法律、政策、技术以及相关信息咨询服务等.
2.3 经营者素质
 
2.4 客户信用状况
由于该中心是刚成立的事业单位,申请金融产品为新农村建设贷款,按照我行信用等级评定有关规定,对其直接认定为A级信用等级企业。截至评估日,该中心在金融机构无贷款。通过查询人民银行征信系统,该公司无不良贷款,无对外担保,无欠息,无剥离、冲销等不良记录。
2.5 客户财务状况分析
    由于该中心是刚成立的事业单位,无财务报表。故我行不对该中心进行财务状况分析。
2.6 借款人政府背景分析
    南部县新农村建设服务中心是经南部县县委机构编制委员会批准设立的事业单位,具有事业法人资格,治理结构比较完善,作为政府出资成立的公司,专门从事为新农村住房集中建设的规划、设计、实施违法建设的巡查,提供法律政策、技术信息、宣传咨询等服务;负责为规划区内的统拆统建提供服务;负责县城棚户区改造的技术服务工作;承担与业务相关的融资工作;承办住房和规划建设局交办的其他事项。在业务上几乎不存在同业竞争。该公司是南部县成立并授权其作为本项目建设单位,并给予资金、人员、优惠政策和扶持措施。同时该公司依托于本地政府人员和专业背景,有较强的行业经验和技术优势。
    评估认为:该客户有关证照合法有效,具有合法、有效的法人经营主体资格。经营管理者素质较高、无不良记录。该中心作为南部县政府设立的事业单位,主要负责对该项目建设和融资。集中了全县主要的公共经营性资产。目前虽然经营能力还不强,但只要在后期随着中心承担的开发建设项目经济效益的不断实现,该中心将能体现出较好的承载能力。
第三章  项目建设必要性和建设内容
3.1项目建设背景
3.1.1政策背景
中央实施新一轮西部大开发,城镇化建设成为地方经济发展的重要载体,实现城乡统筹发展也是各级政府主要的工作要求之一。各地正在加快以县城为重点的城乡基础设施建设,完善城市功能,拓展开始县城空间,改善民居环境,促进城乡统筹发展和区域经济可持续发展。
3.1.2区域背景
四川省南部县地处四川盆地东北部,嘉陵江中游,在党的十六届五中全会提出要以科学发展观统领经济社会发展全局后,南部县紧紧围绕“坚持科学发展、强化项目推动、打造丘区强县”这个主题,按照“以江为轴、东西联动,新区现代化、城市特色化‘的思路,以现代城市的标准,加快推进行政新区、城北新区、江东新区建设,打通伏家垭通道、滨江路尾端,形成城市内环线。

3.2项目建设必要性

一是加快城乡一体化建设的需要。南部县结合当地实情,审时度势,决定加大城镇建设力度,增强中心城市的辐射和带动作用,促进城镇化建设步伐。二是推动区域经济协调发展的需要。本项目的建设,旨在以南充市为依托,与南充其他各县形成鼎足发展之势,壮大以南充为中心的川东北经济增长极的形成,促进区域协调发展。三是优化土地资源配置、提高土地利用率的需要。农民的适度集中居住可以减少户均公共施舍用地的面积,提高宅基地的容积率,从而有助于遏制农村宅基地的过渡扩张。四是改善农民生产生活条件,促进新农村农民集中居住区建设的需要全面建设小康社会,关键在农村,重点在农村,难度也在农村。重要关于建设社会主义新农村的战略部署,对推动中国经济社会的全面协调发展具有十分重要的战略意义。五是实现人居环境可持续发展的需要。在人居环境包括自然环境和人文环境两个方面。人居环境的规划与设计中,应做到自热环境和人文环境两者和谐结合、协调发展,才能创造出可持续的人居环境。
3.3项目建设内容
经南部县政府批准的规划和建设方案,拟建的南部县伏家垭还房小区项目主要建设内容为:
1、主体工程
住宅用房52508平方米,框架剪力墙结构;
商业用房3865平方米,框架剪力墙结构;
物管用房177平方米,框架剪力墙结构;
地下车库2450平方米,框架剪力墙结构。
2、配套工程
场平19333.3平方米;
生活污水处理池800平方米;
垃圾暂存设施500平方米;
绿化6353平方米;
道路广场及停车用地9115平方米;
评估认为:本项目建设符合区域发展规划和有关政策要求,项目建设必要性充分,对完善当地农业农村基础设施建设,改善当地农民生活环境,促进生态城乡统筹,落实本级政府的工作部署和推动当地县域经济发展具有重要意义。

第四章 项目建设条件评估

4.1项目自然条件评估
4.1.1供电条件。南部县城区现有净水厂2座,水源主要采用嘉陵江地表水,项目区丰富的水资源为拟建项目提供有力地保障。现最高得日供水量为4.0万立方米/天。
4.1.2供气条件。距南部县城60公路的龙岗气田初步预测探明储量在10000亿立方米以上,日供气能力达110万立方米。商业用气价格为1.6元/立方米。
4.1.3.交通条件。南部县地处四川盆地东北部,嘉陵江中游,有广南高速,成南高速,南巴高速均通达该县。县城距高速公路出口仅十公里,且有快速干道相连。全县公路里程达6051公里,其中通车里程达1460公里;河道运输116公里。县道207.14公里和乡道600公里密布全县。
4.1.4水文气象条件南部县水利资源丰富。南部县境内河流属嘉陵江系。境内流长78公里,落差33米,平均流量774立方米/秒,水力理论蕴藏量256334.7千瓦。1997年,在县城嘉陵江红岩子古渡口,已修建红岩子电站,装机9万千瓦。
4.2 项目建设技术条件
公司委托四川商业建筑设计院有限公司、四川泽世投资咨询有限公司编写了本项目《可行性研究报告》。两家公司取得国家发展和改革委员会颁发当的工程咨询单位甲级资格证书,具有编制项目可行性研究报告资格。
4.3项目环境影响评估
工程项目的实施,虽然会对周围环境产生噪声、震动、废水、废气及城市景观等环境影响问题,但只要在施工期和建成后采取保护环境、减缓和消除对环境不利影响的措施,严格执行“三个时”制度,保证本项目在环境方面的不利影响降到最小,就可以取得环境、社会、经济三个效益的统一。工程的建设,有效地改善了该片区现有的生活环境和居住环境;另一面为区域经济繁荣与社会发展创造条件。工程环境效益十分明显,从环境影响角度看,工程也是可行的。
4.4 项目进展
本项目经南部县发展和改革局立项,项目建设范围的土地经2012年10月南部县国土资源局的《南部县国土资源局关于县新农村服务中心划拨用地的批复》文件批准将位于南部县南隆镇晓霞村伏家垭29亩国有储备土地依法划拨给南部县新农村建设服务中心使用。用于建设农民集中住房项目。项目内容建设也获得了建设项目选址意见书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;及环评批复,项目建设手续基本齐全,项目地交通条件便利,项目用地、用水、用电、用气等方面有保障。本项目已基本完成前期准备工作。
评估认为:本项目立项过程比较规范,可行性研究论证较为科学合理。项目水、电、交通运输、消防等条件已落实,项目建设条件基本具备。

第五章 项目投资估算与融资计划评估

5.1项目总投资估算
本项目是政府主导的农业农村基础设施建设项目,项目《可研》出具时间与评估时间较近,可靠性相对较高,因此本次评估基本采信《可研》中的有关数据,评估后最终确定项目总投资12989.83万元。其中工程费用10758.36万元、工程建设其他费用711.29万元、预备费用688.18万元、建设期利息832万元。(详见下表)。      
                 固定资产总投资估算表           单位:万元

编号 工程或费用名称 可研金额 评估金额 调整原因
1 工程费用 10758.36 10758.36  
2 工程建设其他费用 711.29 711.29  
3 预备费 688.18 688.18  
  工程静态总投资合计 12157.83 12157.83  
4 建设期利息 897 832 利息调减
5 流动资金      
  工程动态总投资合计 13054.83 12989.83  
 
5.2项目融资方案
本项目投资总额为12989.83万元,其中:该公司向中国农业发展银行南部县支行申请贷款8000万元,占61.59%。自筹4989.83万元,占38.41%。

5.3项目资本金落实情况

本项目确定项目资本金4989.83万元,占38.37%。该项目资本金由南部县财政专项项目配置资金给该中心,根据工程进度陆续拨付到位。在贷款发放前该项目资本金将按比例存入该公司在我行的一般账户,根据项目进度与贷款资金同比例使用,保证该项目顺利建设。
评估认为:本项目投资结构较为合理,项目资本金符合国家政策及我行贷款条件要求。只要南部县政府按计划落实自筹资金,银行贷款到位,能够保证项目顺利建设。

第六章 项目效益及借款人偿债能力评估

南部县新农村建设中心作为南部县政府批准设立的事业单位,主要承担本项目的建设和实施。本项目通过拆迁、安置农户,集约形成了建设用地,项目自身收益较好,现金流入较强,根据《建设项目经济评价方法与参数》和《关于进一步做好新农村建设贷款业务的意见》有关要求,本项目财务经济效益评价主要考虑项目生存能力、偿债能力。

6.1项目经济效益评估

本项目实施后,其项目自身收益主要来源于本项目集约形成的建设用地出让收益。由于本项目涉及晓霞村六组、二组项目区及滨江路尾端建设等地,范围29亩。需拆迁安置人数2000人左右,通过集中居住、集中安置。最终集约形成可用建设用地276亩。276亩建设用地预期出让后能够形成较好的收益。按照当前南部县土地的市场价格,我们谨慎按照90万元/亩预计项目集约形成的276亩土地能够实现24840万元土地收入。能够覆盖贷款本息9664万元,做到自身资金平衡。

6.1.1 可出让土地面积及用地性质
根据南部县国土局《关于南部县伏家垭农民集中住房建设项目(一期)形成的建设用地拟出让计划的报告》南部县人民政府《关于南部县伏家垭农民集中住房建设项目(一期)有关事宜的通知》和南部县城乡规划建设局提供的城市建设用地规划用地图纸,本项目集约形成的可出让土地总量为276亩,用途为商住用地,项目用地符合南部县土地利用总体规划和年度土地储备计划。
6.1.2 土地出让计划及价格
根据南部县国土局《关于南部县伏家垭农民集中住房建设项目(一期)形成的建设用地拟出让计划的报告》南部县人民政府《关于南部县伏家垭农民集中住房建设项目(一期)有关事宜的通知》,本项目初步估算形成的可出让土地总量为276亩,计划于建设期结束后第1年(即贷款期的第3年)开始均衡出让,出让期为3年。
在参考抵押土地的评估价格和借款人提供的土地成交实例的基础上,考虑到受政府宏观调控的影响,土地未来价格的增长存在着不确定性,根据谨慎原则,结合本项目形成建设用地所处地理位置、规划用地性质和南部县土地交易情况,综合考虑市场因素和其他因素的影响,预测单价为90万元/亩。

      本项目附近土地拍卖情况表                  单位:万元、亩

位置 宗地号 用途 出让面积 成交单价 成交总交价 成交日期
南部县南隆镇丝绸路 2010-03号 住宅 28.8 165.16 4756.62 2010.09.27
南部县南隆镇石子岭三组 2010-05号 住宅 28.35 100.04 2836 2010.09.15
南隆镇伏家垭晓霞村 2010-08B号 商住 10.53 80.00 842.4 2010.9.15
南隆镇伏家垭晓霞村 2010-08A号 商住 10.503 95.00 997.785 2010.9.15
平均单价       123.23    
6.1.3 土地出让收入评估
经初步测算,本项目集约形成的建设用地预期出让收入能够至少达到24840万元,考虑到按30%扣减政府性各类基金及相关税费,最终可实现土地受益17388万元。情况详见下表:
       
项目收益估算表
                                                             单位   万元、亩       

序号 项目名称 合计 1年 2年 3年 4年 5年
1 项目集约形成建设用地 276     92 92 92
2 土地出让价格 /     90 90 90 
3 土地出让收入 24840     8280 8280 8280
4 土地出让收入总计 24840     8280   8280   8280  
5 扣除30%政府各类专项基金 7452     2484 2484 2484
6 土地出让全部收益 17388     5796 5796 5796
 

6.2项目偿债能力分析

根据南部县人民政府关于南部县伏家垭农民集中住房建设项目(一期)有关事宜的通知》,本项目形成的收益优先用于支付项目负债包括金融机构贷款本息及南部县新农村建设中心承担的新农村建设项目。通过测试项目的现金收益较足,对项目建设债务的覆盖度较高。
借款人向我行申请贷款8000万元,现行五年期以上贷款基准利率为6.30%,申请贷款期限5年。(宽限期2年)规划分3年偿还,其还款进度安排如下表:
南部县伏家垭农民集中住房建设项目还本付息统计
 单位:万元、亩、万元/亩

序号 项  目 合计 1年 2年 3年 4年 5年
长期借款 8000 5000 8000      
1 期初借款余额   5000 4000 8000 5000 2000
还款计划 9664 320 512 3464 3272 2096
2.1 其中:还本 8000     3000 3000 2000
2.2 付息(6.3%) 1664 320 512 464 272 96
项目收益 17388     5796 5796 5796
3.1 土地出让收入 24848     8280 8280 8280
3.2 土地出让计划 276     92 92 92
3.3 出让单价       90 90 90
3.4 扣减相关费金 7452     2484 2484 2484
政府财政配置资金 832 320 512      
综合收益对贷款本息平均覆盖率 1.8 1 1 1.67 1.77 2.76
 
根据本项目土地出让收益情况测算,项目本身具备还款能力。结合土地出让产生的年度现金流入情况,项目从第三年开始具有还本能力。
评估认为:通过对项目经济效益的测算,本项目自身收益能够覆盖项目总投资和贷款本息。只要项目顺利建设,实现集约建设用地276亩,并按计划出让完成,那么项目现金流能够满足还贷要求,借款人具备可靠的偿还能力和较强的财务生存能力,经济效益较好。

第七章 土地政策合规性与支农保障措施评估

7.1政策合规性评估

本项目符合根据南部县政府的城市建设总体规划,项目建设用地使用权获得市政府划拨批复,项目取得市建设、国土等部门对项目建设规划、用地许可、环境评价,施工许可等批复,政策合规。

7.2支农保障措施评估

根据国家有关政策及《南部县征地拆迁补偿安置暂行办法》,市政府在本项目运作过程中充分考虑了被安置农民的意愿和利益,与农户签订拆迁协议,对农户的财产给予补偿,措施得到有效落实,被拆迁农户的基本理由得到保障。
评估认为:本项目符合土地政策,拆迁安置在政策层面上符合国家有关规定及地方城市建设总体规划,并且充分考虑了拆迁农民的利益,对农民就业、保障等措施充足,符合当前中央政府充分保障农民利益的政策要求。

第八章 贷款风险与银行效益评估

8.1风险分析

一是项目建设风险。本项目建设内容涉及到部分居民的拆迁安置,鉴于当前,拆迁工作涉及面广、不确定因素多,稍有不顺就涉及稳定等政治、社会问题,如果项目建设中出现拆迁安置问题,将可能影响投资概算与工程进度。
二是政府信用风险。本项目作为政府主导的项目,南部县新农村建设服务中心在工程建设、资金使用、贷款偿还很大程度上受制于政府,政府信用非常关键,如不配置给公司资金、或不专款专用,或不按约定及时将项目收益分配给该公司用于偿还贷款等情况,既要影响工程进度又要影响贷款安全;此外,政府换届也可能产生信用风险。
    三是财政支付风险,如地方经济发展受宏观调控或国际国内经济不利形式的影响,财政收入不能稳健增长,可能影响财政支付能力。同时,项目建设形成的土地能否按计划出让、能否达到预测的出让价位,能否实现预期收入,这些因素都可能影响财政支付能力。
8.2 风险防范措施
8.2.1加强对项目建设的组织领导。虽然本项目建设工艺总体要求不高,但仍然要加强对项目建设的组织领导。敦促强化南部县政府的主导作用,积极协调相关单位,多方协同配合促进项目建设。只要各方按照规定落实好招标制度、工程监理制度,严格管理,规范实施,能够保障工程建设顺利完成。
8.2.2落实第二还款来源。南部县新农村建设服务中心为我行贷款拟提供297.5亩国有土地使用权抵押担保,抵押土地位于南部县南隆镇晓霞村,经初步评估总价为29650万元,100万元/亩,按我行5折设置抵押率,担保额度为14825万元,能够为贷款提供担保。
8.2.3加强贷后监管。一是密切关注项目资本金到位情况。二是严格按照“三法一指引”要求,坚持报账制度,确保专款专用。三是密切关注财政执行落实情况及支付能力,监测抵押土地的预期出让收入情况,督促该公司及时申请获得专项资金归还我行贷款。

8.3银行效益评估

本项目贷款金额8000万元,期限5年(含宽限期2年),可获得较好利息收,并且能够为我行带来可观的财政存款等低成本资金以及中间业务收入。同时,支持本项目的建设实施,能够充分发挥农业政策性银行职能作用,进一步突显我行的品牌形象,有效缓解当地新农村建设“缺钱”、耕地保护“缺动力”等矛盾,积极引导社会资金投资“三农”和市域城镇,推动当地新农村建设。

第九章 评估结论及相关建议

9.1评估结论

本项目是南部县政府为促进县域城乡统筹发展,加快改善兰家坝农民生态环境和新农村建设的重点工程,其综合效益十分显著。本项目只要该公司组织实施得当,南部县政府按照计划配套资金,能够确保建设顺利。同时,该公司综合收益及政府配置资金预期来源较充足,又能为我行贷款提供抵押担保,风险基本可控。本项目属于新农村建设贷款中农民集中住房建设内容,贷款对象、贷款条件、贷款方式等符合我行有关规定。
9.2 贷款建议
    建议向南部县新农村建设服务中心发放新农村建设贷款8000万元,贷款期限5年。贷款第三年偿本3000万元、第四年还本3000万元、第五年还本本金2000万元。采取抵押担保贷款方式,贷款利率执行人民银行规定的同期同档次基准利率。
9.3贷款条件
9.3.1贷款发放前,经营行要与企业、政府相关部门签订项目管理协议,明确各方义务,同时,企业在资金支取时,必须提供相关用资凭证,确保项目资金按进度支取,专款专用。要督促抵押人办理合法有效的担保,防范政策风险。
9.3.2贷款发放后,经营行要加强资金使用监管,保证贷款资金使用合规。督促公司及时将资本金、土地收益、财政将项目收益拨付到我行开立的帐户,确保我行贷款本息顺利收回。督促企业加强账务建制,规范进行财务核算。

9.4管理措施

9.4.1积极落实还款计划。开户行要督促公司加强与市财政局联系,确保政府为本项目配置的资金到位。加强对借款人的财务监管,本项目收益与补贴资金及时存农发行。
9.4.2督促客户加强项目资金管理。按照银监会“三个办法、一个指引”及总行相关固定资产贷款管理规定,严格监督项目资金使用,确保专款专用。
9.4.3做好项目竣工验收和评价工作。项目竣工后,要参与项目竣工验收;贷款收回后,要做好贷后评价工作。
                                       
 


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